Ростов-на-Дону, 18 июля 2019. DON24.RU. Переход Ростовской области на строительство жилья с использованием эскроу-счетов позволит решить проблему обманутых дольщиков, но одновременно приведет к удорожанию первичной недвижимости. К такому выводу пришли эксперты на заседании круглого стола, организованного пресс-центром «Интерфакс-юг».

Храните ваши денежки

Об эскроу-счетах сегодня не говорит только ленивый. Оно и понятно. Применение этого новомодного и пока еще малопонятного механизма сулит кардинальные перемены на рынке жилья. Всем хочется верить, что эти изменения будут позитивными. Во всяком случае, оценивая предварительные итоги реализации на Дону нового банковского продукта, специалисты выражают острожный оптимизм.

Напомним, с 1 июля 2019 года застройщики в Ростовской области, как и по всей России, лишаются возможности привлекать деньги дольщиков напрямую. Средства, предназначенные для приобретения жилья, размещаются на так называемых счетах эскроу (от английского escrow – условное депонирование, т. е. хранение). Такой счет оформляется в банке для каждого покупателя квартиры, для чего подписывается договор участия в долевом строительстве. Деньги блокируются до окончания строительства, поэтому застройщик сможет получить их только после ввода дома в эксплуатацию и оформления дольщиком права собственности. Если квартира не будет передана покупателю, деньги ему будут возвращены.

«Механизм эскроу-счетов в Ростовской области начал работать, – сообщил заместитель министра строительства, архитектуры и территориально развития региона Сергей Вифлянцев. – Уже заключены сделки на приобретение 120 квартир с помощью этого финансового инструмента. Все – через Сбербанк и все – в Ростове».

«Банковская система Ростовской области готова работать по новой схеме финансирования долевого строительства путем открытия эскроу-счетов, – подтвердил заместитель управляющего отделением Южного ГУ Банка России Алексей Делибоженков. – К работе по проектному финансированию допускаются лишь качественные и надежные банки».

Максимальная сумма, которую дольщик может разместить на эскроу-счете, – 10 млн рублей. По оценкам экспертов, этого вполне достаточно для покупки жилья. Сумма в 10 млн покрывает подавляющее число сделок с недвижимостью на региональном рынке.

Все сделки на эту сумму страхуются Агентством по страхованию вкладов. Таким образом, владелец счета эскроу может быть спокоен – сохранность его средств гарантирована государством.

«Ваши деньги точно не пропадут», – уверен заместитель директора Регионального научно-исследовательского и проектного института градостроительства Игорь Далаксакуашвили.

Очевидные плюсы

Многие эксперты сходятся в том, что счет эскроу – очень удобный и понятный инструмент.

«Для застройщиков данный механизм имеет целый ряд преимуществ, – полагает Алексей Делибоженков. – Раньше застройщик получал средства от покупателей, дольщиков неравномерно. Продать квартиру на ранней стадии строительства (как говорят строители, «на котловане») было трудно. Поэтому денежный поток оставался ограниченным, что затрудняло весь процесс строительства».

Самое главное – эскроу-счета помогут избежать ситуации с обманом дольщиков.

«В недавнем прошлом граждане могли купить квартиру у жуликоватых компаний, – отметил Игорь Далаксакуашвили. – Не стоит забывать и о неразборчивости самих покупателей, которые умудрялись покупать квартиры на 12-м этаже в 10-этажном доме. Еще их не смущал тот факт, что фирма, продавшая им жилье, не имела лицензии».

Сейчас – иное дело. Новая схема позволит устранить случаи мошенничества при долевом строительстве.

«Благодаря механизму проектного финансирования денежный поток заемщику понятен, средства он получает равномерно и может в нужном объеме финансировать объект, что ведет к оптимизации его расходов», – отметил Алексей Делибоженков.

«Проблем с финансированием станет меньше, – согласился директор по экономике и финансам строительной компании «ККПД-инвест» Денис Очеретов. – Теперь не придется сидеть и ждать покупателя».

Для дольщиков тоже появились многообещающие плюсы: повышается прозрачность финансовых потоков, минимизируются риски граждан при приобретении ими строящегося жилья. В конечном итоге это увеличивает доверие потенциальных покупателей к рынку жилья.

При этом заемщик может подать заявки на открытие эскроу-счетов в несколько банков, а затем выбирать, где лучше.

И минусы

Эксперты прогнозируют рост себестоимости строительства из-за эскроу-счетов, говорилось на круглом столе. Себестоимость строительства повысится, поскольку теперь строительство будет вестись исключительно за счет банковских кредитов. Или на свои собственные средства. Соответственно, подорожают и квартиры, а продажи упадут.

«Повышение цены неизбежно, – считает Игорь Далаксакуашвили. – В силу того, что застройщики теперь вынуждены привлекать банковские кредиты, стоимость квадратного метра вырастет на 3–4 тысячи рублей. Сейчас в Ростове она составляет примерно 40–45 тысяч рублей. Многие строительные компании исчезнут, грядет монополизация рынка. Не станет средних и небольших компаний, которые ведут строительство в малых городах Ростовской области, например в Новочеркасске и Волгодонске. В этих городах квартиры строятся сейчас по 28 тыс. рублей за кв. м, а продаются по 30 тыс. за кв. м. Есть опасения, что в результате применения новой схемы такого дешевого (по сравнению с Ростовом) жилья уже не будет. За жилье придется платить дороже».

«В малых и средних городах рынок новостроек встанет, но нехватка жилья будет компенсирована вторичкой», – соглашается глава концерна «Единство» Геннадий Наумов. – Цены на жилье вырастут, особенно в малых городах. Но с точки зрения государства важно, что не будет обманутых дольщиков».

«Повышение цены ожидается, – сказал Денис Очеретов. – Там, где будет проектное финансирование, у застройщиков не будет другого выхода, как поднимать тарифы. Думаю, цены вырастут на 5%».

По словам экспертов, ценообразование в России иное, чем в остальном мире.

«Цена квадратного метра определяется только одним фактором – благосостоянием жителей региона, более ничем, – добавил Геннадий Наумов. – Когда покупательная способность населения падает пять лет подряд, купить жилье станет труднее».

Безопасность превыше всего

Сейчас на рынке сложились довольно благоприятные условия для покупки недвижимости. Как говорилось на заседании, благодаря усилиям государства и бизнеса приобрести квартиру в нашей стране стало намного проще.

«За последние пять лет впервые в истории России жилье стало доступным, – заметил Игорь Далаксакуашвили. – Взял ипотечный кредит – и купил достаточно дешевую квартиру. Но из-за падения доходов населения доступность жилья упадет. Решить эту проблему можно было бы за счет строительства социального жилья, внедрения дешевого арендного жилье. Это позволит снизить цену за квадратный метр. Но такое строительство не ведется».

В то же время внедрение нового механизма вовсе не означает резкого роста цен на жилье, признали специалисты. Сейчас в Ростовской области в стадии строительства находится 3,7 млн кв. м жилья, которые подчиняются старым правилам и обеспечат переходный период на протяжении нескольких лет.

«Роста цен не будет, поскольку 70% рынка действует по старым правилам», – пояснил Сергей Вифлянцев.

«Предпосылок для активного роста цен на жилье нет никаких, – согласился Денис Очеретов. – Поскольку 70% рынка работает по старым правилам, с чего бы застройщикам поднимать цены?»

Тем более что банки будут обязательно контролировать движение средств, чтобы избежать  нецелевого использования капитала.

«Процентная ставка при использовании эскроу-счетов сопоставляет от 6% до 14% годовых, – сообщила представитель ростовского отделения Сбербанка Маргарита Антепа. – И самое важное: эскроу-счета гарантируют безопасность сделки».